この会の主旨は「不動産業で共に学び、共に栄える」事です。
 
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【2017.01.06 Friday 】 author : スポンサードリンク
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建築に関わる重要な情報のご紹介です。
これから土地を購入しお家を建てようとする時には調査にもお金がかかることは皆さんご存知でしょうか?

調査自体の大変さもさることながら、やはり一般の素人では分かりにくい建築に関する事前調査や申請についてのブログをご紹介させていただきます。

是非一読していただき不動産知識を高める為にご活用ください。

立ちはだかる法律

いつもこのブログを見て頂いて有難うございます。

いよいよ師走ですね。 又、おんなじ事言ってます^^

明日は一件の契約を控え、最終27日にラストの契約を残すのみとなりました。

不況が叫ばれる中、年末に二件の契約を行える事を、大変ありがたく感じております。
 
私共が扱う不動産契約では、土地のみを取引するだけでも、それに付随する様々な作業があります。

今回は、市街化調整区域における43条申請というモノに非常に振り回される契約を担当しました。

ちなみに、この申請、単独で開発業者さんに依頼しますと30万はかかります。

ですが、業者さんに依頼する前に、その申請に対する許可がおりそうなのか難しそうなのか、見極めてからでないと、私としてはお客様にはオススメできません。

それを確かめる為に、市役所を往復しているうちに、事前申請の許可をとってしまい、何やかんやで、開発屋さんのお仕事をほぼ終えてしまいました。 泣  ※私がやるとタダ

まぁ、お客様には、ひじょ〜に喜んでいただき、私としても嬉しい限りなのですが!
 
さて、この43条申請というモノどんなものかと申しますと・・・ 市街化調整区域と呼ばれる、今後10年間、行政としては「市街化を促進しない地域」として区分けされているエリアに置いて、建物を建設しようとする際に、必要な申請です。

市町村としては、市街化を促進しない、つまり建物が立ち並び、発展して行く事を望んではいないエリアですので、当然、建物を新築するのは喜ばれません。

何故、市街化を促進しないの? という問いには様々な回答があるかと思うのですが、一般的には周辺は農村地帯であったり、住宅が増える事による行政サービス(下水道や水道)等の設置に対する予算がまだついていなかったりします。

その状態で、住宅だけが無秩序に増えてしまうと、汚水の問題や近隣の畑へ流れ込む排水、そこに住む人の飲み水などが充分に供給できなかったりと言うような時間もお金もかかる問題が、これも無秩序に勃発してしまいます。

その為、建物をそのエリアに新築しようとする時は、事前に申請し、行政もそれが周辺に悪影響を及ぼさないか?等を入念にチェックするのです。

場合によっては、許可が降りないことも多分にあり、それを見極めずに不動産契約を締結する事は、お客様にとって大きなリスクとなります。

と、いうわけで、今回は私が事前に許可を取ってきたわけですね。

こういったケースになりがちなパターンとしましては、農村部や今までポツン、ポツン、としか住宅の立ち並びが無い所に、大きな道路が新しく出来た時に起こりがちです。

それまでは、静かな農村地帯であったにも関わらず、そこに新しい道路が出来るとそこは一瞬にして、商業立地と変貌を遂げます。

しかも、見通しがよく、渋滞も起こりにくい様に道路設計が行われておりますので新規出店を行うには、比較的に適した立地となるわけですね。

そこで、行政が道路建設に当たって用いるのが沿道サービスと呼ばれる、商業店舗については、建築を認めていこうという緩和策です。
 
これは、その道路から50m以内の距離内に置いては、店舗の建築OKですよ、というモノです。

じゃあ店舗だったらOKなんですよね?となるわけですが、和歌山の様に個人店主の多い市町村では、ここで一つ問題が起こりがちです。

それは、その店舗に引っ付いて、住宅も建築できるのか?と言う事なんです。 ※ちなみに「住宅だけを建築」は許可がおりません。

家のローンも払い、別の土地も購入して、そこに店舗も新築し両方のローンを払っていくなんていうことは、中々出来るもんではありません。

となると、店舗付き住宅を建てたいが、沿道サービスと43条の許可を得られる範囲にその店舗付き住宅が納まってゆくのか?となるわけです。

これには、様々な基準があり、敷地の広さや、建物の大きさ、店舗部分と住宅部分との面積比率など、実に多くの狭き門をくぐりぬける事によって、許可がおります。

まさに今回はそのパターンだったのです。

市役所の方々にも様々な事を教えていただき、紆余曲折を経て、ようやくゴールが見えてまいりました。

神経も相当すり減らされ、結構苦労した案件でしたが、お金では買えないいい勉強を出来たように思います。

お客様にも喜んでいただき、充実した案件でした。

以上です。

今回のブログ記事はこちらです。⇒クリック

今回の情報提供は和歌山県和歌山市のクリエイトの西本社長より頂きました。

クリエイトのホームページ⇒クリック  



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【2009.12.25 Friday 11:08】 author : 「日本の正しい不動産業のあり方を考える会」のご紹介です。
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この記事に関するコメント
会の皆様へ

今年一年大変お世話になりました。
来年もよろしくお願いします。
来年皆様が更なる飛躍されることをお祈りしています。
共に頑張りましょうp(^^)q
良いお年をお迎えくださいませm(__)m
| なんにもセンム | 2009/12/30 6:02 PM |
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